Informações ITBI

Fonte: http://www.recife.pe.gov.br/pr/secfinancas/duvidas/faqs_itbi.php

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O que é o ITBI ?

O ITBI é o imposto sobre a transmissão de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis, por ato oneroso entre vivos. Trata-se de tributo de competência atribuída aos municípios pela Constituição da República (art. 156, II). Seu pagamento é condição indispensável para o registro no cartório competente da transferência de um imóvel adquirido.

Quando surge a necessidade de pagar o ITBI?

O ITBI deverá ser pago sempre que houver a aquisição de um imóvel por transmissão onerosa entre pessoas vivas. Assim, não é preciso pagar o ITBI quando o imóvel for adquirido por doação (transmissão não onerosa). Também não é devido o imposto quando a transmissão configurar algum caso de isenção, não incidência ou imunidade. Em todos os demais casos de aquisição imobiliária por transmissão onerosa entre pessoas vivas o ITBI será devido.

O que é transmissão onerosa ?

É a transmissão que não é gratuita. São exemplos de transmissão onerosa: compra e venda, permuta e doação com encargo. Se a transmissão do imóvel for gratuita, como em uma doação sem encargo, o imposto devido será o ITCD, de competência estadual.

Qual a Legislação que regula o ITBI em Recife ?

No Município do Recife a cobrança do ITBI é regulada pelos artigos 43 a 61 da Lei 15.563 de 1991 - Código Tributário Municipal.

Onde encontro o Código Tributário Municipal do Recife ?

O Código Tributário Municipal e outras legislações municipais que tratam de tributos podem ser encontrados no site da Prefeitura do Recife na sessão, Informações Tributárias, Legislação Tributaria, Código Tributário Municipal.

Quem são os contribuintes do ITBI ?

No caso de uma compra e venda de imóvel, a lei considera o adquirente como o contribuinte do imposto. Caso se trate de uma permuta, cada um dos permutantes é o contribuinte do ITBI relativo ao imóvel que recebeu. Finalmente, em se tratando de cessão de direitos relativos a imóvel, o cedente será o contribuinte.

Posso registrar o imóvel no cartório e pagar o ITBI depois ?

Não. O recolhimento do ITBI é necessário para a lavratura da escritura e o registro imobiliário. O cartório não deve realizar nenhum ato de transmissão do imóvel sem a comprovação da quitação do imposto.

Como é calculado o valor do ITBI ?

O ITBI é calculado com base no valor de mercado do imóvel, avaliado pela Secretaria de Finanças a pedido do contribuinte. Sobre tal valor será aplicada uma alíquota para se chegar ao total do imposto.

Qual a alíquota do ITBI ?

No período de 01/12/2015 a 30/04/2016, a Lei 18.181/15 estabelece uma alíquota promocional de 1,8%. Este período deve ser utilizado pelos adquirentes de imóveis para realizar suas aquisições, antes que produzam efeitos as demais disposições da referida Lei, que estabelece alíquotas diferentes.

Qual será a alíquota aplicada ao ITBI após 30/04/2016 ?

Após 31/04/2016, a alíquota será de 1,8% se forem atendidos determinados requisitos pelo contribuinte, caso contrário a alíquota aplicável será de 3%.

Quais os requisitos exigidos para aplicação da alíquota reduzida de 1,8% nos casos de imóveis adquiridos prontos para uso ?

A fim de gozar da alíquota reduzida de 1,8%, o adquirente de imóvel pronto para uso deve requerer seu ITBI em um prazo de 30 dias contados a partir da assinatura do contrato particular.

E se a aquisição do imóvel pronto para uso tiver o preço financiado em mais de 12 meses, qual o prazo para gozar da alíquota reduzida ?

Neste caso, o adquirente deverá requerer seu ITBI no prazo de 90 dias, contados da assinatura do contrato particular.

O que se entende por imóvel pronto para uso ?

É o imóvel que não foi adquirido em construção, a exemplo de apartamentos prontos para morar, lojas prontas para o comércio, terrenos, galpões e etc.

Quais os requisitos exigidos para aplicação da alíquota reduzida de 1,8% no caso de imóveis adquiridos em construção ?

A fim de gozar da alíquota reduzida de 1,8%, o adquirente do imóvel em construção deve requerer o seu ITBI no limite máximo de 30 dias contados da data do habite-se.

E se o imóvel em construção houver sido adquirido com recursos oriundos do SFH, qual o prazo para gozar da alíquota reduzida ?

Neste caso, o adquirente deverá requerer o seu ITBI no limite máximo de 180 dias contados da data do Habite-se.

O que se entende por imóvel adquirido em construção ?

É aquele imóvel que ainda não encontra pronto para uso na data de assinatura do contrato de compra e venda.

O imóvel que foi adquirido pronto para uso, mas que ainda não possuía Habite-se à data de sua aquisição, seja por estar tramitando o processo administrativo para expedição do referido alvará, seja por não estar atendendo às exigências da Legislação, será considerado imóvel em construção ?

Não. Se na data da aquisição, o imóvel já se encontrava pronto para uso, mesmo ainda não expedido o Habite-se, os requisitos para o gozo da alíquota reduzida são aqueles citados nas respostas às perguntas 11 e 12, estabelecidos pelos §§ 1º e 2º do artigo 55 do Código Tributário Municipal (Lei 15.563/91). Assim, mesmo estando pendente o Habite-se, tal fato será irrelevante para fins de apuração dos requisitos legais capazes de ensejar aplicação da alíquota reduzida de 1,8%, quando o imóvel tiver sido adquirido pronto para uso.

Imóvel adquirido em regime de condomínio fechado é imóvel adquirido em construção ?

Não. O que se adquire na adesão ao condomínio fechado é uma fração ideal de terreno. Na adesão, a mesma considera-se pronta para uso, sendo a construção uma das espécies de uso possíveis para a referida fração ideal.

Se eu comprei um imóvel do meu irmão pela metade do preço, qual valor será utilizado para o cálculo do imposto, o valor que eu paguei ou o valor do imóvel no mercado imobiliário ?

Será utilizado o valor de mercado, independente de quanto se pagou efetivamente no negócio, em atendimento à Lei municipal.

Quem determina o valor de mercado do imóvel ?

Os auditores da Prefeitura do Recife fazem uma avaliação com base em critérios técnicos estabelecidos nas normas da ABNT.

Quando na aquisição houver um financiamento bancário, o cálculo do ITBI será feito da mesma forma ?

A princípio, sim. As operações de empréstimo ou financiamento bancário não interferem, em regra, no cálculo do ITBI, a única exceção é o financiamento contraído com recursos oriundos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Nas aquisições imobiliárias com financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), como é feito o cálculo do imposto ?

Imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) contam com alíquota especial de 1% sobre a parte financiada, até o limite de R$ 500.000,00. Exemplo: Comprei um apartamento por R$ 600 mil reais, tendo pago R$ 50 mil à vista e financiei R$ 550 mil pelo SFH. A prefeitura avaliou este imóvel em R$ 700 mil. Neste caso, sobre o valor de R$ 500 mil incidirá a alíquota de 1% e sobre o saldo de R$ 200 mil incidirá a alíquota de 3% (Salvo se preenchidos os requisitos para gozo da alíquota reduzida de 1,8% sobre este saldo). O valor do ITBI será de R$ 5.000,00 mais R$ 6.000,00 totalizando R$ 11.000,00. Neste mesmo exemplo, caso não existisse financiamento pelo SFH, o imposto seria resultado da aplicação da alíquota de 3% sobre a base de cálculo de R$ 700 mil, totalizando R$ 21.000,00.

Como deverá proceder o contribuinte a fim de requerer a guia de pagamento do ITBI ?

O adquirente poderá requerer a avaliação para o lançamento do imposto no site da Prefeitura do Recife na opção ITBI On Line, disponível no endereço www2.recife.pe.gov.br. Neste caso os documentos que instrui o processo deverão ser digitalizados e mandados eletronicamente, e em anexo a petição. Ou presencialmente na sede da Prefeitura do Recife, sobreloja, requerendo o lançamento do imposto, mediante apresentação de toda documentação exigida.

Não concordando com o valor avaliado pela Prefeitura do Recife, o contribuinte poderá impugná-lo ?

Não convencido do valor da avaliação, o contribuinte poderá ingressar com procedimento administrativo de "Reclamação contra Lançamento de ITBI".

E se o contribuinte não pagar o valor do ITBI no vencimento ?

O contribuinte poderá requerer à Secretária de Finanças que efetue novo cálculo do imposto para emissão de guia de pagamento. Será concedido um novo prazo para pagamento, sem correção monetária, juros e multa. Entretanto no novo cálculo poderão ocorrer mudanças no valor de avaliação do imóvel.

Como o contribuinte poderá pleitear a incidência da alíquota reduzida do ITBI ?

Seja uma aquisição de imóvel "pronto para uso", seja uma aquisição de imóvel "em construção", para gozar da alíquota reduzida de 1,8% o contribuinte deverá obrigatoriamente preencher a seção "Dados para Alíquota de 1,8%" constante no formulário denominado "Declaração para Lançamento do ITBI Inter Vivos". O não preenchimento da referida seção significará para a municipalidade que o contribuinte não pleiteia a incidência da alíquota reduzida.

Qual a documentação necessária para pleitear a alíquota reduzida do ITBI ?

Em se tratando em imóvel adquirido "pronto para uso", o contribuinte deverá anexar obrigatoriamente o contrato de compra e venda como condição para gozar o benefício da alíquota reduzida de 1,8%, não se prestando para tal fim a apresentação de mero recibo de valor pago. Em se tratando de imóvel adquirido "Em construção", o gozo do benefício da alíquota reduzida dependerá da apresentação da copia do Habite-se, caso já tenha sido o mesmo deferido.

Se o imóvel objeto do pedido de avaliação estiver fechado ou desocupado, como os avaliadores da Prefeitura do Recife procederão a sua vistoria ?

Ao requerer o ITBI, o contribuinte deverá manter o imóvel à disposição do fisco para realização de vistoria. Ao ser visitado, o imóvel deverá oferecer acessibilidade à autoridade tributária, sob pena de não realização da avaliação. Tratando-se de terrenos, ou de imóvel de difícil localização, ao requerimento deverá ser anexado um mapa, roteiro ou croqui que facilite a sua individualização pelo fisco.

Quais as condições de pagamento disponíveis para o ITBI ?

O ITBI poderá ser pago em cota única ou parcelado em até 10 cotas. O valor mínimo de cada cota é de R$ 200,00 (Duzentos Reais) na opção de pagamento em parcelas. No ato do requerimento, o contribuinte requerente do ITBI deverá mencionar se prefere realizar o pagamento em cota única ou parcelado.

Caso o ITBI seja parcelado, sendo 10 (dez) o número máximo de cotas, as parcelas subsequentes à primeira sofrerão algum acréscimo a título de multa ou juros ?

Não, caso não promova os pagamentos das cotas nas suas respectivas datas de vencimento, o valor a ser pago não sofrerá acréscimo algum. Entretanto, o fisco poderá realizar nova avaliação no imóvel objeto da transmissão, mediante análise de conveniência e oportunidade.

É possível gozar do benefício da alíquota reduzida em 1,8% mesmo optando pelo pagamento em cotas múltiplas ?

Sim, desde que preenchidos os requisitos para o benefício da alíquota reduzida de 1,8%, esta será a praticada independente da forma de pagamento escolhida para quitação do imposto.

Requerendo o lançamento do ITBI em cotas múltiplas, ao efetuar o pagamento da primeira cota o contribuinte já estará apto a lavrar a escritura publica e levá-la a registro ?

Não. Para realizar a lavratura da escritura publica de transmissão imobiliária, o cartório de notas competente deverá exigir a quitação integral do ITBI. O Cartório de Registro Geral de Imóveis competente, da mesma forma, deverá checar a quitação integral do imposto como condição para realização do registro. Caso o mesmo seja lançado em múltiplas cotas, o pagamento de todas as cotas é imprescindível para lavratura da Escritura Pública e consequente registro.

No lançamento em cotas múltiplas, restando cotas em aberto após a data de vencimento da ultima cota, como deverá proceder o contribuinte para realizar o pagamento de saldo devedor ?

Neste caso, o contribuinte vai requerer consolidação das parcelas pagas de ITBI. Ao serem consolidados os pagamentos, o ITBI oferecerá a QUITAÇÃO PARCIAL DO IMPOSTO, referente ao percentual do imposto pago através das cotas que foram efetivamente recolhidas. Assim, o contribuinte deverá requerer um ITBI complementar alusivo à fração do imposto ainda devida.

Neste ITBI complementar, qual será a alíquota praticada ?

Ao analisar o requerimento do ITBI complementar, o fisco verificará se os requisitos para gozo da alíquota reduzida de 1,8% ainda se encontram presentes. Caso não estejam, será lançado o ITBI complementar com alíquota de comum de 3%.

Em que casos de transmissão onerosa não haverá incidência de ITBI ?

Nas transmissões decorrentes de incorporação de imóveis, ou de direitos reais sobre imóveis, ao patrimônio de pessoas jurídicas em realização de capital, desde que a pessoa jurídica adquirente não tenha como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis; Na desincorporação dos bens ou direitos transmitidos na forma do item anterior, quando reverterem ao primeiro alienante; Nas transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, desde que a adquirente não tenha atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

Em que casos de transmissão onerosa haverá isenção de ITBI ?

As seguintes transmissões imobiliárias são isentas do pagamento do ITBI, desde que o adquirente tenha renda mensal de até 5 salários mínimos e não possua outro imóvel:
Quando a aquisição for para residência própria, de imóvel avaliado em valor não superior a R$ 63.000,00; Quando a aquisição for para residência própria de ex-combatente brasileiro.

Após realizar o pagamento do ITBI o contribuinte já estará apto a registrar a aquisição de seu imóvel ?

Sim. Antes, entretanto, deverá extrair a "Certidão de Quitação de ITBI", na página da Secretaria de Finanças da Prefeitura do Recife http://www2.recife.pe.gov.br. Este é o documento apto, juntamente com a guia de pagamento, para a efetivação do registro no Cartório de Imóveis competente.

Como obter a guia de recolhimento (DAM) do ITBI, e a Certidão de Quitação de ITBI ?

Uma vez deferido o requerimento de avaliação do imóvel, a extração do Documento de Arrecadação Municipal (DAM) poderá ser feita pela internet (site da Prefeitura do Recife, www2.recife.pe.gov.br na sessão ITBI, Emissão de Documentos). Extraído o DAM e efetuado o pagamento do imposto, o contribuinte deverá aguardar cerca de 6 dias úteis para que o crédito seja processado pela arrecadação do Município. Transcorrido tal prazo, a Certidão de Quitação de ITBI ficará disponível na internet.

Se a compra do imóvel não se concretizar, a Prefeitura do Recife devolve o dinheiro do ITBI já pago ?

Sim. Neste caso o contribuinte deve entrar com um processo de restituição do ITBI no balcão térreo da Central de Atendimento ao Contribuinte, localizado no edifício sede da Prefeitura do Recife.

Caso o contribuinte não efetue o pagamento no prazo do vencimento, será obrigado a pagar multa e juros ?

Não. Enquanto não for efetuado o registro da transação no Cartório de Imóveis competente, o município não pode exigir pagamento de multa ou juros de mora. Inadimplência do imposto poderá acarretar, entretanto, a necessidade de realização de uma nova avaliação, em razão da valorização do imóvel decorrente do mercado imobiliário.